Linjasaneerauksen eli putkiremontin vaiheet

Laadittu Ympäristöministeriön putkiremonttikuvauksen pohjalta.

 

[fa icon="plus-square"] 1. Valmisteluvaihe

Milloin putkiremonttia tarvitaan?

Putkiremonttia tarvitaan, koska putket kuluvat ja syöpyvät vuosien varrella. Putkistot haurastuvat ja niihin alkaa kertyä tukoksia sekä vuotoja. Kun vesi- ja viemärijärjestelmä kunnostetaan tai uusitaan ajallaan, vältetään vahinkoja. Putkiremontti nostaa myös asumisviihtyvyyttä ja asunnon arvoa.

Valmisteluvaiheen aikana aletaan kartoittaa taloyhtiön tarvetta remontille. Tämä vaihe pitää sisällään muun muassa keskustelua, arviointia, tutkimuksia ja osakaskyselyjä.

Kuinka kauan remonttia voi siirtää?

Jos ongelmia on ilmennyt, ei remonttia kannata siirtää. Vakuutusyhtiö ei korvaa vahinkoja, jos ne johtuvat korjausten laiminlyönnistä. Muista myös, että vaikka putkiremontti aiheuttaisi vaivaa, se nostaa asuntosi tasoa, arvoa ja viihtyvyyttä!

Aloituspäätöksen tekeminen

Lopullinen päätös remontista, aikataulusta ja alustavasta budjetista tehdään yhtiökokouksessa. Päätöstä varten koolle kutsutaan usein ylimääräinen yhtiökokous, joka velvoittaa taloyhtiön hallituksen aloittamaan hankesuunnittelun.

Hankesuunnitelma

Hankesuunnitelma on alustava suunnitelma koko putkiremontista. Sen perusteella päätetään muun muassa remontin sisältö, laajuus ja korjausmenetelmät. Hankesuunnitelman tekee taloyhtiön palkkaama hankesuunnittelija. Sellaisena voi toimia LVI-alan ammattilainen tai rakennuttajakonsultti.

Projektin aloitus

Kun taloyhtiösi linjasaneerauksen hankesuunnittelu on tehty ja yhtiön palkkaamat suunnittelijat ja valvojat lähtevät vetämään projektia, astumme mukaan! Suoritamme taloyhtiöiden linjasaneerauksia kokonaisurakoina, joka tarkoittaa sitä, että MaxBuild aliurakoitsijoineen suorittaa remontin kaikki osa-alueet rakennustöistä putki- ja sähkötöihin.

Roolit valmistelussa

Isännöitsijä

Isännöitsijä huolehtii, että hanke sujuu sovitusti ja hallitusti. Isännöitsijä valmistelee myös esitystä remonttitöiden mahdollisista toteuttajista, sopimuksista ja rahoitusjärjestelyistä. Hän toimii hallituksen päätösten toimeenpanijana.

Hallitus

Hallitus valmistelee ja esittelee putkiremontin kulkua osakkaille. Lisäksi hallitus toimeenpanee yhtiökokouksen tekemät päätökset. Hallitus ottaa yhdessä isännöitsijän kanssa selvää suunnitteluun, rakennuttamiseen ja valvontaan liittyvistä asiantuntijapalveluista.

Osakas

Osakkaalla eli asunnon omistajalla on kaksi roolia. Hän edustaa omia toiveitaan ja taloyhtiön yhteisiä tarpeita. Osakas päättää oman asuntonsa remonteista tavalla, joka on sovittu taloyhtiön kanssa. Osakas voi vaikuttaa päätöksiin osallistumalla yhtiökokouksiin.

Projektipäällikkö johtaa

Putkiremontin sujuva eteneminen edellyttää asiantuntevan ja osaavan projektipäällikön palkkaamista. Hänen tehtävänsä on hoitaa asioita taloyhtiön parhaaksi ammattilaisen ottein ja pitää kokonaisuus hallinnassaan. Projektipäällikkö kannattaa palkata jo hankesuunnitteluvaiheessa.

Remontin hinta

Hinta määräytyy remontin laajuuden, toteutustavan, asunnon koon, tuotteiden ja niiden laadun sekä markkinatilanteen mukaan. Jos putket uusitaan kokonaan, se on kalliimpaa kuin pelkkä sisäpuolten korjaaminen.

Yhteiset tilat

Jos remontissa kunnostetaan samalla taloyhtiön yhteisiä tiloja, kuten pesutupaa tai saunaa, hinta nousee. Toisaalta pitemmällä aikavälillä voidaan usein säästää, kun eri korjaustöitä tehdään samalla kerralla.

Kaikki remontit kerralla

  1. Taloyhtiössä voidaan tehdä esimerkiksi sähköverkon ja ilmanvaihdon korjauksia.
  2. Omassa asunnossa voi miettiä lisäksi keittiön uusimista, kuivien- ja märkätilojen pintoja ja kalusteita sekä asunnon esteettömyyttä ja energiatehokkuutta.
  3. Energiatehokkuutta voidaan parantaa asentamalla huoneistoihin vesimittarit, säätämällä lämmitysjärjestelmää, uusimalla patteritermostaatit ja eristämällä putkistoja. Tämä tuo myöhemmin säästöä energiakuluihin.

Remontin aikainen asuminen

Putkiremontin laajuudesta riippuen asukkaat muuttavat yleensä muualle remontin ajaksi. Joskus asuminen omassa asunnossa on mahdollista, jos saniteettitilat on järjestetty taloyhtiön sauna- ja pesutiloihin. Osakas vastaa sijaisasuntonsa hankkimisesta ja sen kustannuksista remontin tullessa. Hoitovastiketta maksetaan remontin ajan normaalisti.

Viestintä

Viestinnän merkitystä ei voi korostaa putkiremontissa liikaa. Sujuva, selkeä ja riittävä viestintä auttaa remontin jokaisessa vaiheessa. Taloyhtiön hallituksen ja isännöitsijän tiedottamisen pitää olla avointa koko remontin ajan. Remontin aikana urakoitsijan vastuulla on tiedottaa, asuntokatselmuksista, töiden aloituksesta ja päättymisestä asunnoissa, yleisten tilojen käytöstä sekä projektiin liittyvistä väliaikaisjärjestelyistä.

Päätöksistä tulee kertoa esimerkiksi rapun ilmoitustaululla, kirjeillä, taloyhtiön kotisivuilla, sähköpostilla ja tiedotustilaisuuksilla. Isännöitsijän tehtävä on auttaa. Kysy aina, jos et ymmärrä.

Vuokralaisen tilanne

Vuokranantaja, pidä vuokralainen ajan tasalla! Kun vuokranantaja kuulee, että taloon suunnitellaan putkiremonttia, hänen tulisi antaa alustava tieto vuokralaiselleen heti. Tähän ei velvoita laki, vaan ennen kaikkea hyvät tavat.

Vuokranalennus

Jos vuokralainen asuu asunnossaan remontin ajan, hän saa vuokranalennusta. Tästä sovitaan tapauskohtaisesti vuokranantajan kanssa. Alennusperuste on, että asunto ei ole samassa kunnossa kuin vuokrattaessa. Alennus voidaan antaa remontin aikana tai sen jälkeen, kun työn kesto ja haitta ovat selvillä.

Vapautuminen vuokranmaksusta

Jos huoneistoa ei voi käyttää remontin aikana, vuokralainen vapautuu vuokranmaksusta. Vuokralainen on itse vastuussa väliaikaismajoituksensa löytymisestä.

 

[fa icon="plus-square"] 2. Suunnitteluvaihe

Hankesuunnitelman pohjalta alkaa varsinainen remontin suunnittelu, jolloin etsitään remontin tekijät, suunnitellaan tarkka aikataulu ja pyydetään tarjouspyyntöjä. Yleensä suunnitteluvaiheen töihin ja pohdintoihin varataan aikaa vähintään puoli vuotta. Suunnitteluvaihe on tärkeä vaihe, siihen kannattaa panostaa! Huolellinen suunnittelu takaa laadukkaan lopputuloksen ja sen, että seuraavassa eli toteutusvaiheessa ei tule yllätyksiä.

Pätevän suunnittelijan löytäminen

Taloyhtiön hallitus pyytää isännöitsijältä ja projektipäälliköltä vaihtoehtoja suunnittelijoista. Tarjouksia pyydetään 3–10 kappaletta. Hinta on tärkeä, mutta ei ainoa seikka, jota kannattaa katsoa. Hinnan lisäksi huomioon tulee ottaa aiempi kokemus vastaavista töistä, pätevyys ja toimintatavat.

Urakoitsijan valinta

Urakoitsija valitaan samoin periaattein eli referenssien, pätevyyden ja kokemuksen perusteella. Myös luottotiedot kannattaa aina tarkistaa. Projektipäällikön kokemuksia ja tietoja kannattaa kuunnella valinnassa.

Urakkasopimus

Urakkasopimus ja sen tekeminen on yksi tärkeimmistä putkiremontin vaiheista. Se täytyy laatia tarkasti. Sopimuksessa tulee sopia urakan kannalta kaikki tärkeimmät seikat kuten työn sisältö, laatuvaatimukset, aikataulu, referenssit ja vastuuhenkilöt. Projektipäällikön osaamista kannattaa hyödyntää myös sopimuksen laadinnassa.

Sopimuksen sisältö

Sopimus on syytä tehdä tarkasti. Huomioi ainakin seuraavat asiat:

  • osapuolet
  • urakan kohde
  • urakkamuoto
  • urakkahinta
  • lisä- ja muutostöiden hinnoittelu
  • aikataulu
  • maksuerätaulukot
  • välitavoitteet
  • takuu
  • työturvallisuus
  • verottajan ilmoitukset
  • viivästyssakot ja urakkaa koskevien riitojen ratkaisumenettelyt

On tärkeää, että toimeksiannosta sovitaan aina kirjallisesti ja sisällöt avataan mahdollisimman selkeästi ja yksityiskohtaisesti. Sopimuksen laadintaan voi pyytää ulkopuolisen ammattilaisen apua.

Tarvitaanko rakennuslupa?

Yleensä tarvitaan. Rakennuslupa vaaditaan, kun talo muuttuu remontin seurauksena niin paljon, että viranomaisten pitää olla selvillä muutoksista. Oman kunnan rakennusvalvontaviranomaisilta saa tietoa hankkeen luvanvaraisuudesta sekä luvan edellyttämistä piirustuksista ja dokumenteista. Lupa tulee hakea ja saada ennen remontin alkua.

Putkiremontin roolit

Projektipäällikkö

Putkiremonttia varten palkataan projektipäällikkö. Hän pitää langat käsissään.

Kuntotutkija

Kuntotutkija tekee tarvittavat tutkimukset rakennuksen ja putkiston kunnosta.

Hankesuunnittelija

Hankesuunnittelija on LVI-alan ammattilainen eli hän laatii muiden asiantuntijoiden kanssa muiden muassa korjausvaihtoehtoja ja kustannusarvioita.

Pääsuunnittelija

Pääsuunnittelija vastaa suunnittelusta kokonaisuudessaan. Hän tekee yhteistyötä eri suunnittelijoiden kanssa. Heitä voivat olla sähkösuunnittelija, arkkitehti ja sisustussuunnittelija.

Valvoja

Valvoja vahtii, että työt tehdään oikein ja aikataulussa. Hän käy työmaalla katsomassa, että projekti etenee suunnitelman mukaan.

Työturvallisuuskoordinaattori

Työturvallisuuskoordinaattori katsoo, että turvallisuus on taloyhtiössä kunnossa remontin ajan.

  

[fa icon="plus-square"] 3. Toteutusvaihe

Toteutusvaiheessa remontti alkaa viimeistään vaikuttaa osakkaiden elämään, kun rakennusmiehet ryhtyvät töihin. Asunnoissa ei välttämättä voi enää asua. Yleensä putkiremontti kestää yhden asunnon osalta 6–12 viikkoa.

Murtoturvallisuus

Asiasta sovitaan urakoitsijan kanssa. Yleensä urakoitsija laatii suunnitelman, jonka isännöitsijä ja hallitus hyväksyvät. Suunnitelmassa käsitellään muiden muassa yleisavainten hallintaa, avaimien säilytystä ja sitä, kenelle niitä voidaan antaa eteenpäin.

Lisäksi työmaan aitaamisesta, lukituksista, henkilöiden kulunvalvonnasta ja kirjaamisesta tulee keskustella,

Vakuutukset

Vakuutuksilla pitää ja kannattaa suojata kaikki riskit, joita työmaan ja projektin aikana voi tulla. Suunnittelijoilla ja urakoitsijoilla on omat rakennusvirhe- ja vastuuvakuutuksensa ja taloyhtiöllä puolestaan kiinteistö- ja vastuuvakuutuksensa. Vakuutukset kannattaa käsitellä ammattilaisten kanssa perusteellisesti.

Kodin suojaus

Usein urakoitsija antaa ohjeet, kuinka asunto tulee suojata. Joskus asunto pitää myös tyhjentää huonekaluista ja muista tavaroista. Käytä aina maalaisjärkeä. Jos et halua perintömattosi likaantuvan, vie se muualle. Varsinkin pölyä tulee remontin aikana paljon. Toisaalta urakoitsijan tehtävä on suojata alueet, joissa työskennellään.

Viivästyminen

Viivästymisen syy ei ole aina urakoitsijan. Voi olla, että taloyhtiö on tilannut työn, josta käy remontin edetessä ilmi, että sitä ei voidakaan toteuttaa toivotulla tavalla. Tällöin mahdollinen lisätyö ei ole urakoitsijan vaan taloyhtiön vastuulla. Hyvään suunnitteluun kannattaa siksi panostaa.

Remontin venyminen

Jos remontit venyvät, kyseessä on yleensä muutamien viikkojen viivästyminen. Todella harvoin kyse on kuukausista. Siksi urakkasopimuksiin tulee sisällyttää viivästyssanktiot eli viivästyssakot, joissa määritellään viivästymisestä urakoitsijalle aiheutuvat korvaukset.

Viivästyssakot

Viivästyssakot tarkoittavat korvausta, jonka urakoitsija joutuu maksamaan, jos urakka myöhästyy sovitusta aikataulusta. Eli jos urakan valmistuminen siirtyy, joutuu urakoitsija maksamaan esimerkiksi tietyn rahasumman jokaiselta päivältä tai alkavalta viikolta, kun urakka menee yli sovitun päivämäärän.

Oman asuntoni remontit

Osakas voi vaikuttaa asuntonsa ratkaisuihin. Perusurakkaan kuuluvat tietyt kaluste- ja laattavaihtoehdot. Jos kuitenkin haluat asuntoosi esimerkiksi erilaisen peilikaapin tai vesihanan, se on mahdollista. Menettelytavasta ja lisäkustannuksista sovitaan tällöin etukäteen urakoitsijan kanssa. Samoin vastuukysymyksistä. Selvitä ajoissa, kuinka asia hoituu juuri sinun asuntosi kohdalla

Valinnoista vastaaminen

Kuka vastaa, jos valitsemani hana vuotaa? Lähtökohtaisesti ajatellaan, että jos taloyhtiö on hyväksynyt hanan osana urakkaa, se on vastuussa. Jos taloyhtiö ei ole hyväksynyt hanaa, vastuu on osakkaan. Omat hankinnat pitää aina hyväksyttää taloyhtiöllä, jos niiden hankintaan liittyy riskejä.

Keittiöremontti

Osakas saa päättää asuntonsa mahdollisista muista remonttitöistä. Jos keittiö on uusittava lähivuosina, remonttien yhdistäminen voi olla järkevää. Sinun tulee huomioida, että putkiremonttiin kuulumattomien huoneistoremonttien teettämisestä vastaat itse. Huolehdi siis tarkasti urakoiden välisen yhteistyön sopimisesta.

[fa icon="plus-square"] 4. Remontin jälkeen

Onneksi olkoon! Nyt remontti on valmis ja pian on mahdollista nauttia uusituista tiloista. Muista vielä varmistaa ja tarkkailla, että kaikki toimii niin kuin pitää.

Vastaanottotarkastus

Taloyhtiön edustajat ja urakoitsija pitävät vastaanottotarkastuksen. Taloyhtiö ottaa työn vastaan ja laatii tarvittaessa puutelistan. Osakkaille järjestetään usein kysely mahdollisista virheistä ja remontin sujumisesta. Lisäksi pidetään tarkastuskierros, jonka jälkeen korjataan mahdolliset virheet.

Takuuaika

Takuuaika on normaalisti kaksi vuotta. Jos talossa havaitaan virheitä takuuaikana, niiden oletetaan olevan urakoitsijan tekemiä ja hänen vastuullaan, jos toisin ei todisteta. Takuuajan päätyttyä pidetään vastaanotto- ja takuutarkastus. Senkin jälkeen urakoitsija vastaa kymmenen vuotta niistä virheistä ja puutteista, jotka aiheutuvat selkeästä huolimattomuudesta, laiminlyönneistä tai rakennusvirheistä.

Jälkiseuranta

Kiinteistöhuollon eli usein huoltoyhtiön tehtävänä on seurata putkien toimintaa ja muita ison remontin yhteydessä tehtyjä korjauksia sekä uusittuja rakenteita normaaliin tapaan. Jos huomaat putkien toiminnassa tai veden laadussa poikkeuksia, ilmoita niistä heti huoltoyhtiöön.

Jäikö puutteita?

Raportoi niistä viipymättä isännöitsijälle tai projektipäällikölle. Kerro, jos esimerkiksi putki on vinossa, saumat viimeistelemättä tai loppusiivous tekemättä. Ilmoita myös, jos veden laatu poikkeaa normaalista.

Kiinteistön kunnossapito jatkossa

Suunnitelmallisuus ja pitkäjänteisyys ovat tärkeitä tekijöitä kiinteistön kunnossapidossa. Taloyhtiöiden on laadittava vuosittain viiden vuoden kunnossapitoselvitys, jota varten kannattaa tehdä erilaisia kuntotutkimuksia ja -selvityksiä taloyhtiön tarpeiden mukaan.

Nyt voi nauttia!

Kiinteistöliitto, Isännöintiliitto ja ympäristöministeriö ovat laatineet taloyhtiöiden käyttöön ohjekortit, joissa kuvataan suunnitelmallisen kiinteistönpidon hyviä käytäntöjä. Ne löytyvät osoitteesta www.taloyhtio.net.

Lisätietoja

talotekniikka10 (2).jpg